Bảng giá đất sắp bước vào chu kỳ mới?

Theo Tạp chí Thương trường, quy định buộc các địa phương ban hành bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 kể từ đầu năm 2026 đang được dự báo sẽ làm chi phí cấp sổ đỏ tăng đáng kể. Nhiều chuyên gia vì vậy khuyến nghị người dân chủ động hoàn tất hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận lần đầu trước thời điểm này.

Ngay từ khi Luật Đất đai 2024 được thông qua, hệ thống bảng giá đất đã trở thành một trong những vấn đề thu hút sự chú ý lớn nhất. Đây là căn cứ quan trọng để tính tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và nhiều nghĩa vụ tài chính khác phát sinh khi người dân làm sổ đỏ lần đầu.

Theo lộ trình áp dụng, bảng giá đất hiện hành dựa trên Luật Đất đai 2013 sẽ còn hiệu lực đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2025. Bắt đầu từ ngày 1 tháng 1 năm 2026, các tỉnh và thành phố buộc phải ban hành bảng giá đất mới theo quy định của Luật Đất đai 2024. Điều này đồng nghĩa với việc năm 2026 sẽ đánh dấu một bước chuyển sang phương pháp định giá mới, phù hợp hơn với diễn biến của thị trường.

Trong giai đoạn chuyển tiếp từ năm 2024 đến năm 2025, Bộ Tài nguyên và Môi trường yêu cầu các địa phương thường xuyên rà soát bảng giá đất đang áp dụng. Trường hợp xuất hiện chênh lệch lớn so với giá giao dịch thực tế, địa phương được quyền điều chỉnh để bảo đảm sự tương thích với tình hình thị trường. Những điều chỉnh này sẽ được áp dụng đến hết năm 2025.

Điểm thay đổi lớn trong hệ thống pháp lý mới nằm ở việc bảng giá đất không còn được xây dựng theo chu kỳ năm năm như trước. Thay vào đó, các địa phương phải cập nhật hằng năm nhằm giúp giá đất tiến gần hơn với giá trị thị trường, giảm độ trễ trong định giá và hạn chế tình trạng chênh lệch quá lớn giữa giá đất quy định và giá giao dịch thực tế.

Bảng giá đất mới cũng sẽ có mức độ chi tiết cao hơn thông qua việc xác định giá cho từng khu vực và từng vị trí cụ thể. Những nơi đã có bản đồ địa chính số hoặc dữ liệu giá đất sẽ được định giá đến từng thửa đất dựa trên vùng giá trị và thửa chuẩn. Đây được coi là một bước tiến lớn giúp minh bạch hóa quy trình định giá.

Dữ liệu cập nhật thường xuyên cho phép cơ quan quản lý chủ động hơn khi xác định giá đất cụ thể đối với từng dự án hoặc từng hồ sơ. Tuy vậy, thực tế cho thấy bảng giá đất mới rất có thể sẽ cao hơn mức hiện hành, đặc biệt tại các đô thị lớn hoặc khu vực có giao dịch sôi động.

Chính sự thay đổi này khiến chi phí cấp sổ đỏ lần đầu, vốn được tính theo bảng giá đất tại thời điểm nộp hồ sơ, trở thành mối quan tâm đặc biệt đối với người dân và giới đầu tư.

Nguy cơ tăng chi phí làm sổ đỏ

Trong khuôn khổ quy định hiện hành, bất kỳ ai nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đều phải thực hiện nghĩa vụ tài chính gồm tiền sử dụng đất nếu thuộc diện phải nộp, tiền thuê đất nếu có phát sinh, cùng với lệ phí trước bạ. Tất cả các khoản này được xác định dựa trên bảng giá đất do địa phương ban hành, vì vậy mọi biến động của bảng giá đều tác động trực tiếp đến chi phí mà người dân phải chi trả.

Khi bảng giá đất mới được xây dựng theo hướng tiệm cận hơn với giá thị trường, số tiền cần nộp cho những thủ tục trên từ đầu năm 2026 được dự báo sẽ tăng đáng kể. Chính điều này giải thích vì sao nhiều chuyên gia khuyên người dân nên hoàn tất hồ sơ cấp sổ đỏ ngay trong năm 2025 để kịp giữ nguyên mức chi phí đang áp dụng, tránh rơi vào tình thế phải trả cao hơn khi bảng giá đất mới bắt đầu có hiệu lực.

Tác động của bảng giá đất không chỉ dừng lại ở khoản tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ. Khi các phương pháp định giá đất cụ thể như so sánh, thặng dư hay thu nhập đều phải bảo đảm mức giá không thấp hơn giá ghi trong bảng giá đất, bảng giá đất vô hình trung trở thành mức chuẩn tối thiểu. Điều này làm tăng ngưỡng tham chiếu của hàng loạt thủ tục, kéo theo chi phí phát sinh trong nhiều trường hợp.

Về phía quản lý nhà nước, việc yêu cầu xây dựng bảng giá đất hằng năm được kỳ vọng tạo ra nguồn dữ liệu minh bạch và cập nhật hơn, giảm thiểu khoảng cách giữa giá Nhà nước và giá giao dịch thực tế. Khoảng cách này vốn là nguyên nhân gây vướng mắc cho cả người dân trong quá trình làm thủ tục và cho doanh nghiệp khi triển khai dự án suốt nhiều năm qua.

Trong bối cảnh thay đổi mạnh mẽ đó, người dân có nhu cầu xin cấp sổ đỏ lần đầu được khuyến khích hoàn thiện hồ sơ trước ngày 1 tháng 1 năm 2026. Đây được coi là biện pháp hiệu quả để tránh rủi ro chi phí tăng đột biến, đặc biệt với các hộ gia đình đang sở hữu đất nhưng hồ sơ pháp lý còn dở dang hoặc chưa được hợp thức hóa.

Đối với những trường hợp còn đang cân nhắc, việc tìm hiểu kỹ các quy định mới là đặc biệt quan trọng. Các yếu tố như quy hoạch, loại đất, nguồn gốc sử dụng đất và tình trạng pháp lý của thửa đất đều ảnh hưởng trực tiếp đến khoản nghĩa vụ tài chính phải thực hiện. Trong thời gian chuyển tiếp 2024 đến 2025, các địa phương dự kiến sẽ tiếp tục ban hành hướng dẫn và hỗ trợ nhằm giúp người dân hoàn tất thủ tục thuận lợi hơn.

Từ góc nhìn của doanh nghiệp, bảng giá đất sát với giá thị trường được xem là công cụ giúp dự báo chi phí rõ ràng hơn và nâng cao tính minh bạch trong quá trình triển khai dự án. Tuy nhiên, điều này cũng đồng nghĩa với việc chi phí giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính và nhiều khoản thu liên quan có khả năng tăng theo, buộc các chủ đầu tư phải tính toán kỹ lưỡng và kiểm soát tài chính chặt chẽ hơn.

Nhiều chuyên gia nhận định rằng cải cách bảng giá đất là một bước đi tất yếu trong quá trình hoàn thiện thể chế, hướng đến sự minh bạch của thị trường và giảm thiểu tranh chấp phát sinh từ bất động sản.

Dù vậy, giai đoạn chuyển đổi chắc chắn sẽ đòi hỏi cả người dân và doanh nghiệp chuẩn bị kỹ lưỡng hơn để thích ứng với những thay đổi về thủ tục và chi phí.

Chi phí làm sổ đỏ sắp tăng rất cao, luật sư khuyến nghị giúp dân tránh mất nhiều tiền

Theo báo Lao động, trước nguy cơ chi phí làm sổ đỏ có thể tăng đáng kể từ 1.1.2026, Luật sư Diệp Năng Bình (Đoàn Luật sư TPHCM) đưa ra khuyến nghị như sau:

Trong bối cảnh bảng giá đất mới dự kiến áp dụng từ năm 2026 có thể kéo theo nhiều khoản nghĩa vụ tài chính tăng mạnh, người dân cần lưu ý một số nội dung quan trọng để chủ động trong việc làm sổ đỏ.

– Xác định đúng “nhóm hồ sơ”

Trường hợp chỉ cấp đổi/cấp lại sổ đỏ và đã nộp đủ tiền sử dụng đất từ trước sẽ không phải nộp lại tiền sử dụng đất, chỉ còn nộp các khoản lệ phí cố định. Điều này đồng nghĩa chi phí gần như không thay đổi so với hiện nay.

Với các hồ sơ công nhận quyền sử dụng đất lần đầu, chuyển mục đích sử dụng, hợp thức hóa đất chưa có sổ, hoặc sang tên thửa đất chưa nộp tiền sử dụng đất, người dân sẽ phải nộp các khoản như tiền sử dụng đất, thuế, lệ phí. Các khoản này được xác định theo bảng giá đất nên có khả năng tăng đáng kể nếu bảng giá đất tăng.

– Nộp hồ sơ trước ngày 1.1.2026 (hoặc trước thời điểm bảng giá mới của tỉnh có hiệu lực, nếu sớm hơn)

Theo khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất giai đoạn 2020 – 2025 vẫn còn hiệu lực đến hết ngày 31.12.2025.

Từ ngày 1.1.2026, UBND cấp tỉnh sẽ công bố bảng giá đất hằng năm; đơn giá dự kiến sẽ tiệm cận hơn với giá thị trường. Khi đó, các khoản nghĩa vụ tài chính như tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân tính theo bảng giá mới rất có thể sẽ tăng.

– Khai thác các chính sách hỗ trợ nghĩa vụ tài chính

Hộ gia đình, cá nhân được phép ghi nợ tiền sử dụng đất tối đa 5 năm (trừ trường hợp giao đất tái định cư có quy định riêng), theo Điều 22 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

Người có công, hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số… được hưởng chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo quy định tại Điều 18 và 19 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

– Lập “bài toán” chi phí trước khi nộp hồ sơ

Chủ động theo dõi dự thảo bảng giá đất của địa phương để có căn cứ ước tính mức tăng.

Đối với thửa đất lớn có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng, có thể cân nhắc tách thửa phần cần sử dụng thực sự để tối ưu tiền sử dụng đất theo hạn mức.

So sánh tổng chi phí gồm tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và thuế trong hai kịch bản “nộp hồ sơ trước” và “nộp sau” khi bảng giá mới có hiệu lực. Nếu mức chênh lệch quá lớn, người dân nên chốt hồ sơ sớm để tiết kiệm chi phí.